Une enquête de CLCV sur
l’encadrement des loyers dans le 93 pointe un nombre élevé d’anomalies s’agissant
des studios et des logements meublés. Les annonces des particuliers sont particulièrement
sujettes à abus.
La 8e enquête sur
l’encadrement des loyers de l’association de consommateurs CLCV, portant sur 1 000
annonces à Paris et 800 en Seine-Saint-Denis, avec des relevés effectués entre
octobre 2022 et août 2023, montre une progression « particulièrement
notable » à Paris, où 77 % des annonces sont conformes, soit 8 points
de plus par rapport à 2021, « un score jamais atteint auparavant ».
En revanche, la situation est
« bien différente », souligne la CLCV, en
Seine-Saint-Denis, où le taux de conformité constaté est de 60 % ;
pourcentage inchangé par rapport à l’année dernière. Un résultat « très
largement perfectible, estime-t-elle : cela signifie que 40 % des
annonces proposées sont illégales et excèdent le maximum autorisé ».
Un studio sur deux est en
conformité
Montant moyen du dépassement
mensuel : 140 €, soit 18 % (mais 24 % pour les studios), contre 118 € en
2021. Les chiffres sont néanmoins légèrement moins importants qu’à Paris, où
les loyers sont plus élevés.
Si pour les 3-pièces, les
statistiques sont correctes en Seine-Saint-Denis (64 % de conformité), en
revanche, seul un studio sur deux respecte l’encadrement des loyers, faisant
plonger la moyenne. Par ailleurs, la CLCV juge les résultats des 4-pièces « surprenants ».
En effet, « alors que le taux de conformité est généralement croissant
avec le nombre de pièces du logement, il subit ici une chute nette en passant à
55 % pour les 4-pièces et plus. Difficile d’expliquer une telle situation.
Eventuellement, les loyers moins élevés en Seine-Saint-Denis poussent les
bailleurs à aller au plafond, voire à dépasser le maximum autorisé ».
De plus, en fonction du type
de location, 48 % seulement des locations meublées sont conformes, contre 68 %
pour les locations nues, soit un écart de 20 points. « Une situation
que l’on constatait dans la capitale au début de la mise en place de
l’encadrement des loyers »
On s’aperçoit également que les
modalités de gestion du logement « ont une incidence sur le taux de
conformité du loyer proposé ». Seulement 53 % des annonces passées par
un particulier sont conformes, « un taux que l’on retrouvait à Paris à
la fin des années 2010 », un chiffre toutefois en augmentation par
rapport à 2021, où ce taux était de 41 %. Si les agences immobilières s’en
sortent mieux, note la CLCV, les résultats ne sont pas non plus excellents,
puisque seulement 66 % de leurs annonces sont conformes ; taux « le
plus bas jamais constaté depuis 2015 ».
Le département doit
s’approprier ce dispositif
Selon l’association, l’un des
éléments d’explication réside dans la modification de l’échantillon. « En
2021, seule l’agglomération de Plaine Commune était concernée tandis que la
présente étude porte également sur Est Ensemble, soit un territoire deux fois
plus important que le précédent ». Autre explication avancée : le contexte
sportif (coupe du monde de rugby, organisation des futurs jeux olympiques), « qui
peut porter à la hausse les loyers (…) ».
Par ailleurs, le dispositif
est encore récent dans le département, lequel suit « la même
trajectoire que la capitale, lors des premières années qui ont suivi son
instauration », observe l’enquête. « Comme quoi la crise
sanitaire et les sanctions ne suffisent pas pour expliquer la bonne application
de l’encadrement des loyers. Il est nécessaire que chacun s’approprie,
professionnels, bailleurs et locataires », ajoute-t-elle.
Des annonces « incohérentes
voire illégales »
La CLCV en profite pour
rappeler qu’une annonce immobilière doit comporter des mentions relatives à
l’encadrement des loyers, à savoir le loyer de base, c’est-à-dire hors charges,
le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer. Or, rapporte-t-elle,
« à la lecture des différentes annonces, il apparaît très clairement
que de nombreux bailleurs et professionnels ne maîtrisent pas le sujet ou font
preuve d’un réel manque de rigueur ».
Par ailleurs, en-dehors de
l’encadrement des loyers, l’enquête démontre de nombreux « maladresses et
abus » dans les petites annonces. « Que ce soit par
méconnaissance, incompréhension, maladresse ou volonté délibérée de cacher une
information, il n’est pas rare de voir des annonces incohérentes, voire
franchement illégales ».
Imprécisions sur le logement meublé
ou sur la surface habitable, dépôts de garantie trop élevés, forfaits de
charges disproportionnés… Face à la multiplicité de mentions abusives, la CLCV invite
donc les propriétaires à faire preuve de davantage de vigilance pour rester
dans les clous.
Bérengère
Margaritelli